DFDL Mékong Bangkok | Gavroche | 07/10/2011
Lois en Thaïlande / Dossier  

Attention aux vices !

En cas d’acquisition, en particulier dans un immeuble neuf, il est important de vérifier les vices de construction. De la petite fissure au dégât majeur pouvant affecter la structure de l’immeuble, chaque détail compte. Pour éviter les pépins, il existe la garantie des vices, qui comprend l’obligation de délivrer l’immeuble dans l’état où il a été décrit sur le contrat de vente, et de fournir tous les documents afférents à l’immeuble comme les plans et les certificats de qualité. Le point sur les modalités de cette garantie temporaire.


  • Réception et acceptation des travaux.

Si des vices ont été découverts avant ou au moment de la réception de l’immeuble, l’acheteur a deux possibilités : - soit refuser d’accepter les travaux en raison de vices de construction ou de travaux non conformes aux obligations du contrat, - soit accepter les travaux en émettant des réserves et en présentant au constructeur la liste de défauts devant être corrigés. Dans ce cas, le délai de prescription ne s’applique pas à ces défauts. Le fait que l’acheteur occupe l’immeuble peut constituer une acceptation implicite des travaux par l’acheteur, malgré la présence de vices de construction.


  • Survenance de vices après l’acceptation des travaux.

Si un vice de construction est découvert après l’acceptation des travaux par l’acquéreur, ce dernier doit immédiatement en informer le vendeur ou le constructeur. Si le contrat de vente ne prévoit rien à ce sujet, la loi thaïlandaise est applicable à la procédure devant être suivie. La notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, doit comporter une liste des défauts constatés et doit donner au vendeur ou au constructeur un délai raisonnable pour effectuer les réparations. Le délai est suspendu à partir de la délivrance de la notification et si le délai expire après la délivrance de la notification, le constructeur ou le vendeur demeure responsable pour la réparation des défauts.


  • Durée de la responsabilité du constructeur ou du vendeur.

La période de responsabilité du constructeur et du vendeur, et donc de la garantie, est en principe mentionnée dans le contrat de vente. Si cette durée n’est pas mentionnée et en vertu du Code Civil thaïlandais, elle est de un an à compter de la découverte du vice pour les constructeurs (article 601). La garantie des vices cachés est de cinq ans à compter de l’apparition du vice, également pour les constructeurs (article 600). À noter qu’il n’y a pas de limitation de durée si le constructeur a volontairement dissimulé le vice. Pour les vendeurs, la garantie est limitée à un an, à compter de la découverte du défaut (article 472 et suivants) et l’imperfection doit avoir existé au moment de la prise de possession du bien.


  • Garantie spécifique en cas d’achat d’appartement.

La garantie applicable aux ventes d’appartements fait l’objet d’une réglementation spécifique (Condominium Act). Les contrats de vente doivent spécifier une garantie de deux ans pour les défauts non structurels et de cinq ans pour les structurels. Le constructeur a, de plus, l’obligation de réparer dans un délai de 30 jours. Cette réglementation s’applique uniquement à la vente d’appartements neufs par le constructeur. Elle ne s’applique ni pour les baux à long terme, ni pour les reventes. Dans ces autres cas, la réglementation générale exposée ci-dessus est applicable.

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