Au Vietnam, le marché immobilier montre des signes d’essoufflement. À Hanoï, les ventes d’appartements ont chuté de près de moitié en un an, tandis que les prix restent hors de portée d’une grande partie des ménages. Un paradoxe qui préoccupe désormais jusqu’au gouvernement vietnamien : les logements invendus s’accumulent, mais les appartements abordables manquent toujours.

À Hanoï, la flambée immobilière des dernières années commence à peser sur les transactions. Selon une étude publiée le 15 octobre par Savills, groupe britannique de conseil immobilier, environ 3 800 appartements ont été vendus au troisième trimestre 2026, soit une baisse de 48 % sur un an et de 26 % par rapport au trimestre précédent.

Les promoteurs ralentissent également le lancement de nouveaux programmes. Seulement 3 100 appartements neufs ont été commercialisés au cours du trimestre, soit 51 % de moins qu’un an auparavant. Ces chiffres concernent le marché des appartements étudié par Savills à Hanoï et non l’ensemble des transactions immobilières vietnamiennes.

Des logements toujours plus difficiles à financer

Dans la capitale vietnamienne, le prix moyen proposé pour les appartements neufs avoisine désormais 107 millions de dongs par mètre carré, soit environ 3 500 euros. À ce tarif, un appartement de 70 mètres carrés coûte près de 7,5 milliards de dongs, avant même les frais annexes.

Le problème tient aussi à la composition de l’offre. Les appartements proposés entre 2 et 4 milliards de dongs, davantage adaptés aux budgets des classes moyennes, ont pratiquement disparu des nouveaux programmes. À l’inverse, une large part des logements commercialisés se situe dans des catégories de prix élevées. Les acheteurs doivent également composer avec le coût du crédit immobilier. Pour les ménages qui financent leur acquisition par un emprunt, la hausse des mensualités réduit encore leur capacité d’achat.

Les prix commencent certes à s’ajuster. Selon Savills, les prix moyens affichés dans le neuf ont légèrement reculé au troisième trimestre, pour la troisième période consécutive. Mais ces corrections restent insuffisantes pour rendre les logements accessibles à une majorité de ménages.

Le gouvernement reconnaît le déséquilibre

Le ralentissement dépasse la seule capitale. Lors d’une réunion gouvernementale consacrée au logement, le 13 octobre, les autorités vietnamiennes ont reconnu les difficultés croissantes du marché immobilier. Selon les données du ministère de la Construction, le Vietnam a enregistré 92 004 transactions immobilières au troisième trimestre 2026, soit une baisse de 8 % par rapport aux trois mois précédents.

Le gouvernement observe également une augmentation des stocks de biens invendus et souligne que les prix des logements dépassent les capacités financières d’une grande partie de la population, notamment des salariés et des fonctionnaires.

Le constat est d’autant plus préoccupant que les objectifs de construction de logements sociaux restent difficiles à atteindre. Sur les quelque 97 000 logements sociaux prévus en 2026, moins de 47 000 avaient été achevés au cours des neuf premiers mois de l’année.

Les autorités souhaitent donc accélérer les programmes de logements sociaux et locatifs, tout en levant les obstacles administratifs qui retardent certains projets immobiliers.

Une correction plutôt qu’un effondrement ?

Malgré le recul des ventes, les professionnels du secteur ne concluent pas à un effondrement généralisé du marché. Le Vietnam bénéficie toujours d’une urbanisation rapide et d’une demande structurelle de logements dans ses grandes villes. Mais cette demande ne se transforme pas nécessairement en achats lorsque les prix dépassent les revenus disponibles.

Pour les promoteurs comme pour les investisseurs, le défi change de nature. Après plusieurs années de hausse des prix, il ne suffit plus de construire des appartements pour trouver des acquéreurs.

À Hanoï, le marché immobilier se heurte désormais à une réalité simple : les acheteurs sont toujours là, mais beaucoup n’ont plus les moyens d’acheter.