Le plan d’urbanisme vise à définir un cadre légal et à dessiner ce que sera Bangkok dans les années futures ; en prenant en compte les densités de population par quartiers, les zones de développement, l’accès aux transports… Il a donc un impact certain sur l’immobilier à Bangkok par la régulation des constructions, et la mise en place d’une ligne directrice visant à favoriser le développement de certaines zones et l’amélioration des standards de constructions.

Le nouveau plan d’urbanisme de Bangkok est entré en vigueur le 15 mai 2013. Parmi les points importants, il faut retenir :

– la volonté de l’administration de faire de Bangkok une ville verte en privilégiant les promoteurs qui ont adopté des normes environnementales plus strictes et des innovations dites vertes pour un meilleur développement durable en se conformant à certains critères, principalement la qualité de la construction et la gestion de la copropriété.

– Le développement de nouveaux quartiers, notamment près des extensions du métro souterrain et aérien, en autorisant des constructions de plus forte densité pour répondre à une demande locale forte et rendre la ville plus compacte et mieux connectée.
– La réduction de la densité dans le centre-ville par l’instauration de normes de constructibilité plus strictes, comme la limitation de la hauteur des nouvelles constructions.

Le plan vient compléter différents projets d’amélioration des infrastructures, notamment au niveau de la gestion des eaux et déchets et des transports, avec l’ouverture de nouvelles lignes de métro et de nouveaux axes autoroutiers.

L’impact sur l’immobilier

La limitation des constructions dans le centre-ville va continuer de participer à l’appréciation des prix du foncier, car l’offre de terrains permettant de construire des immeubles à forte densité, notamment sur Sukhumvit, Silom et Sathorn, devient très réduite. Les coûts de construction qui incluent la main d’œuvre, les matériaux et les nouvelles normes à respecter poussent aussi les prix vers le haut.

On peut observer à titre d’exemple que plusieurs promoteurs majeurs ont anticipé ce nouveau plan d’urbanisme en lançant simultanément plusieurs projets résidentiels haut de gamme sur Sukhumvit soï 39, adjacents au futur centre commercial Emporium 2 situé près du BTS Phrom Phong. Les prix moyens affichés sont supérieurs à 200 000 bahts/m2, ce qui, semble-t-il, sera dorénavant le prix moyen de lancement dans les quartiers les plus prestigieux de l’hyper centre.

On devrait aussi continuer d’assister à la création d’espaces commerciaux de faible densité, tirant avantage de cet environnement développé. On observe ce phénomène notamment sur Sukhumvit avec Rain Hill soï 47, K-Village soï 26, mais aussi un projet ambitieux qui sera dévoilé prochainement entre le soï 22 et le parc Benjasiri.

De tels espaces commerciaux se développent dans chaque quartier disposant d’une taille critique avec des concepts adaptés à la zone de chalandise.

Concrètement, les immeubles déjà construits, bien gérés et situés dans l’hyper centre devraient profiter de ces facteurs. L’amélioration de l’environnement immédiat avec une multitude d’offres commerciales et une meilleure connectivité vers le lieu de travail et les autres quartiers de la ville participera aussi à une amélioration de la qualité de vie dans ces quartiers. Cela devrait continuer de renforcer leur attrait, notamment pour la classe moyenne et aisée thaïlandaise, ainsi qu’auprès du nombre croissant d’expatriés travaillant dans la ville. Phénomène qui va continuer de s’accélérer avec la mise en place de la zone de libre- échange entre les pays de l’Asean prévue pour 2015.