Les ventes de condominiums ont rebondi au deuxième trimestre dans le Grand Bangkok. Mais derrière cette embellie, le marché reste encombré par plus de 200 000 logements invendus. Face à des stocks qui nécessiteraient plusieurs années pour être absorbés, les promoteurs réduisent fortement leurs nouveaux lancements.

Le chiffre avait de quoi rassurer les professionnels de l’immobilier : au deuxième trimestre, les ventes de condominiums neufs ont progressé de 19,5 % sur un an à Bangkok et dans les cinq provinces voisines. Une embellie après une longue période de ralentissement.

Mais ce rebond ne suffit pas encore à remettre le marché à flot.

À la fin du deuxième trimestre 2026, 202 414 logements restaient à vendre dans le Grand Bangkok, représentant une valeur de près de 1 284 milliards de bahts, soit environ 34 milliards d’euros. Le stock a diminué de 10,2 % en un an, selon le Real Estate Information Center (REIC), organisme rattaché à la Government Housing Bank. Il reste néanmoins très élevé.

Au rythme actuel des transactions, il faudrait environ 52 mois pour écouler l’ensemble de ces logements. Pour les seuls condominiums, le délai est estimé à 39 mois.

Un rebond encore très relatif

Le spectaculaire +19,5 % enregistré par les condominiums doit également être replacé dans le contexte général du marché. Tous types de logements confondus, les nouvelles ventes dans le Grand Bangkok n’ont progressé que de 2,6 % sur un an au deuxième trimestre. Les maisons individuelles et autres lotissements résidentiels restent notamment à la peine.

Le marché thaïlandais souffre toujours de la faiblesse du pouvoir d’achat et, surtout, des difficultés d’accès au crédit pour les ménages. Les établissements financiers restent sélectifs face à un endettement des ménages élevé. Cette situation frappe particulièrement les segments destinés aux acheteurs thaïlandais aux revenus moyens. Le haut de gamme et certains projets bénéficiant d’un emplacement recherché résistent davantage.

Les promoteurs ferment le robinet

La réaction des promoteurs est désormais très visible : plutôt que d’alimenter davantage les stocks, ils réduisent les nouveaux programmes. Les chiffres du mois d’août sont particulièrement révélateurs. Selon l’Agency for Real Estate Affairs (AREA), citée dans une étude de Kasikorn Securities publiée le 22 septembre, seulement 1 837 logements neufs ont été lancés dans l’agglomération de Bangkok.

C’est 55,2 % de moins qu’en août 2025. La valeur des nouveaux projets a chuté encore davantage, de 71,5 %, pour tomber à 6,44 milliards de bahts. Un an plus tôt, les promoteurs avaient lancé 4 096 logements représentant 22,6 milliards de bahts.

La demande observée sur ces nouveaux programmes reste elle aussi modeste. Seulement 306 logements nouvellement lancés ont trouvé preneur en août, soit un taux d’absorption de 16,7 %. Il atteignait 34,6 % un an auparavant.

Le signal est encore plus net pour les condominiums : leur taux d’absorption n’a atteint que 14,3 % en août, contre une moyenne de 41,1 % en 2025. Kasikorn Securities précise toutefois que certains programmes lancés pendant le mois n’étaient pas encore entièrement commercialisés.

Moins de logements, mais pas nécessairement moins chers

Autre particularité du marché : la baisse des volumes ne s’accompagne pas d’une baisse comparable de la valeur des programmes. Sur les huit premiers mois de l’année, 20 016 nouveaux logements ont été lancés dans le Grand Bangkok, soit 16 % de moins qu’un an auparavant. Mais leur valeur cumulée atteint 166,8 milliards de bahts, en hausse de 2,3 %.

Le prix moyen des logements lancés depuis janvier atteint ainsi 8,33 millions de bahts, contre 6,84 millions un an plus tôt. Cette évolution traduit notamment le poids de projets positionnés sur des segments plus élevés et invite à ne pas interpréter la baisse des lancements comme une baisse générale des prix immobiliers.

Plusieurs années pour retrouver l’équilibre

Kasikorn Securities s’attend néanmoins à un regain d’activité avec l’arrivée de nouveaux projets de grands promoteurs. Plusieurs groupes cotés avaient prévu d’accélérer leurs lancements à partir de septembre. Le véritable test se situe toutefois ailleurs : la capacité du marché à absorber les logements déjà construits ou commercialisés.

Le rebond des ventes de condominiums constitue donc un premier signal favorable. Mais avec plus de 200 000 logements encore disponibles et plusieurs années théoriquement nécessaires pour les écouler, les promoteurs de Bangkok ont encore de bonnes raisons de rester prudents.

Gaston Baht

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