Le marché immobilier thaïlandais pensait enfin avoir touché le fond. Les inondations qui ont frappé Bangkok fin septembre sont venues compliquer le scénario, mais sans provoquer, à ce stade, de dégâts comparables à ceux de 2011. Pour les promoteurs, le véritable problème est ailleurs : des ménages lourdement endettés et un accès au crédit toujours difficile.

Après plusieurs années de ralentissement, les professionnels commencent pourtant à entrevoir une sortie de crise. Réunis à Bangkok lors du « KS Property Day » organisé par Kasikorn Securities, quatre grands promoteurs — AP, Land & Houses, Sansiri et Supalai — ainsi que la Thai Home Builders Association estiment que le marché résidentiel a probablement atteint son point bas.

La reprise s’annonce néanmoins lente et inégale. Kasikorn Securities souligne que l’endettement élevé des ménages continue de peser sur la demande. Les nouvelles incertitudes économiques internationales viennent désormais s’ajouter à cette faiblesse, tandis que les inondations ont provoqué un nouveau coup de frein à court terme.

Sur le terrain, les dégâts immobiliers restent pour l’instant limités. Land & Houses et Supalai indiquent que l’eau n’est entrée dans aucun logement de leurs projets en développement. Certains programmes d’AP et de Sansiri ont été touchés, mais les coûts supplémentaires resteraient modestes. Tous les professionnels interrogés jugent la situation très éloignée de la crise de 2011.

L’impact s’est surtout fait sentir sur les transactions : les réservations et les transferts de logements ont fortement chuté pendant la dernière semaine de septembre. Kasikorn Securities estime toutefois qu’une grande partie de cette activité pourrait simplement avoir été reportée au quatrième trimestre.

Plus d’un crédit sur deux refusé sur certains segments

Le véritable verrou du marché reste l’accès au financement. AP en fournit une illustration particulièrement frappante : pour certains programmes de maisons de ville et de maisons jumelées, plus de 50 % des demandes de crédit immobilier sont refusées par les banques.

Malgré cet environnement difficile, le promoteur continue de gagner des parts de marché et a enregistré 32,9 milliards de bahts de préventes au cours des huit premiers mois de l’année, en hausse de 9 % sur un an.

Cette difficulté à emprunter explique en partie pourquoi le redémarrage du marché reste hésitant. Kasikorn Securities estime désormais que les incertitudes actuelles pourraient retarder une reprise franche jusqu’en 2027.

Les appartements commencent à repartir

Tous les segments ne suivent cependant pas la même trajectoire. Le marché des condominiums — les appartements en copropriété — donne des signes plus encourageants.

Supalai estime que l’offre et la demande devraient y retrouver leur équilibre plus rapidement que dans le logement individuel, encore confronté à une offre excédentaire. Le promoteur a donc accéléré ses investissements dans les condominiums et prévoit notamment de nouveaux programmes à Pattaya et Chiang Mai.

La clientèle étrangère offre également quelques signes de résistance. Chez Sansiri, les préventes aux acheteurs étrangers ont atteint 6,5 milliards de bahts depuis le début de l’année, contre 7,3 milliards sur l’ensemble de 2025. Le promoteur a ainsi relevé son objectif annuel de 8 à 10 milliards de bahts, avec Phuket comme l’un des principaux moteurs de cette demande.

Le tableau qui se dessine est donc moins sombre que ne pourraient le laisser penser les images des récentes inondations. Celles-ci ont perturbé les transactions, mais les grands promoteurs n’y voient pas, à ce stade, un choc structurel. La véritable question reste celle de la solvabilité des acheteurs thaïlandais et de leur capacité à obtenir un crédit. C’est largement de là que dépendra la reprise du marché immobilier en 2027.