La loi française est stricte en ce qui concerne les ventes immobilières entre époux. Elle laisse cependant quelques marges de manœuvres aux conjoints… La vente de bien immobilier entre époux est en principe interdite par la loi. Historiquement, cette mesure légale s’explique par la nécessité de prévenir l’influence d’un époux sur l’autre. Elle est également censée empêcher la collusion entre époux dans le but d’échapper à des créanciers.
Une exception est pourtant prévue par la loi. La vente est autorisée en cas de cession de droits indivis entre époux. Cela concerne en premier lieu les couples mariés sous le régime de la séparation de biens. Leurs revenus et patrimoines étant distincts, s’ils achètent un bien en commun, celui-ci sera de fait acquis sous le régime de l’indivision. Pour les couples mariés sous le régime de la communauté de bien, la situation peut se présenter à la suite d’un héritage ou d’une donation.
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Dans ces conditions, un conjoint peut donc acheter la quote-part de son époux pour l’immeuble qu’ils détiennent en indivision. Le bien fait alors partie de son patrimoine propre. Cette opération intéresse généralement des couples qui désirent que le bien soit mis au seul nom d’un conjoint car celui-ci y établit une activité personnelle, comme le siège d’une entreprise.
Pour que la vente soit validée, il faut respecter plusieurs conditions légales. Afin de protéger les tiers et les époux eux-mêmes la vente doit être publique et autorisée par le tribunal (le tribunal d’instance ou de grande instance). Ainsi, la loi souhaite limiter les « combines » des époux qui souhaiteraient avant tout bénéficier du régime fiscal avantageux offert par la vente entre époux.
Les avantages fiscaux
La cession des droits d’une indivision entre époux est attrayante, car assez peu taxée : le taux des droits à régler s’élève à 1% de la valeur du bien. Des frais de notaires étant bien sûr toujours à prévoir.
Les juges sont particulièrement vigilants à encadrer rigoureusement la vente entre époux afin d’éviter toute manœuvre. En effet, les taxes pour une donation entre conjoints sont souvent plus élevées. Si chacun des époux bénéficie d’un abattement général d’environ 80 000 euros, la partie restante de la valeur du bien donné est taxée entre 5 et 45 %.
Les alternatives à la vente au conjoint
● le transfert de propriété
Si l’un des époux possède un immeuble qui fait totalement partie de son « patrimoine propre » (par exemple un bien obtenu en héritage ou possédé avant le mariage), il peut décider d’en faire un bien propre de son conjoint dans le cadre d’une donation. Cette opération est réalisée sous contrôle judiciaire. La solution est toutefois coûteuse. Comme nous l’avons vu précédemment, les taxes à régler sont généralement plus élevées. Cela peut toutefois représenter un avantage pour un conjoint exerçant une activité à risque et souhaitant mettre une partie de son patrimoine à l’abri des créanciers en le transmettant à son conjoint.
● les véhicules d’investissement immobilier
Cette appellation désigne les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), une sorte de SCPI dont les parts s’échangent plus facilement. Son capital est constitué de 60% au moins d’actifs immobiliers et de 10% de liquidités. Le statut des OPCI permet aux époux de se céder des parts entre eux. Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.
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