Trop de locations touristiques dans certains quartiers de Tokyo, des millions de logements sans occupants ailleurs. Le Japon fait face à un étonnant paradoxe immobilier, alimenté à la fois par l’afflux de visiteurs étrangers et par le vieillissement et le recul de sa population.

À Shinjuku, l’un des quartiers les plus fréquentés de Tokyo, les autorités veulent serrer la vis aux locations touristiques de courte durée, les minpaku. L’arrondissement prépare une réglementation qui interdirait en principe leur exploitation dans les zones résidentielles et limiterait leur activité à 120 jours par an dans les zones commerciales.

La mesure pourrait concerner une part importante des 3 749 locations déclarées à Shinjuku au 31 mars 2026. Particularité du dispositif : les établissements déjà en activité devraient eux aussi se conformer aux nouvelles règles, après une période transitoire de deux ans.

Les plaintes explosent à Shinjuku

La municipalité justifie ce durcissement par la multiplication des nuisances signalées par les habitants. Elle a enregistré 1 334 plaintes au cours de l’exercice 2025, contre seulement 82 en 2021. Bruit, déchets, tabagisme et comportements nocturnes figurent parmi les principaux motifs de mécontentement.

Cette pression accompagne l’essor du tourisme international. En avril et mai 2026, les locations privées de courte durée ont enregistré 1,75 million de nuitées au Japon, en hausse de 33 % sur un an. Tokyo en concentrait près de 56 %.

Près d’un logement japonais sur sept est vide

Ailleurs dans le pays, le problème immobilier prend pourtant une forme presque inverse. Le Japon comptait 9 millions de logements vacants en 2023, un record. Ils représentaient 13,8 % du parc immobilier national, soit près d’un logement sur sept.

Tous ne sont cependant pas abandonnés. Parmi ces neuf millions de logements, environ 3,86 millions ne sont ni proposés à la vente ou à la location, ni utilisés comme résidences secondaires. Cette catégorie représente à elle seule 5,9 % du parc immobilier japonais.

Ces akiya, ou maisons vides, sont devenues l’un des symboles du défi démographique japonais. Le vieillissement de la population, les successions et le départ des jeunes vers les grandes métropoles laissent derrière eux un nombre croissant de logements dont les propriétaires peinent parfois à trouver un nouvel usage.

L’État veut financer une seconde vie

Le gouvernement cherche désormais à remettre une partie de ces biens sur le marché. Dans sa préparation du budget pour l’exercice 2027, qui débutera en avril prochain, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme prévoit un nouveau mécanisme de financement.

La Japan Housing Finance Agency (JHF), organisme public, pourrait ainsi accorder des prêts avantageux aux entreprises qui rachètent des logements vacants encore en bon état, les rénovent puis les remettent sur le marché. Une enveloppe de 2,1 milliards de yens est demandée pour soutenir ce dispositif.

L’objectif est notamment de développer une offre de logements abordables pour les jeunes ménages, les familles avec enfants et les foyers aux revenus modestes ou intermédiaires.

L’urgence est autant démographique qu’immobilière. Les 3,86 millions de logements aujourd’hui sans usage pourraient approcher les 6 millions en 2043, selon une projection du Japan Research Institute.

Le Japon se retrouve ainsi confronté à deux réalités opposées. Dans les quartiers les plus touristiques de Tokyo, les autorités cherchent à préserver l’espace résidentiel pour les habitants ; dans les territoires qui se dépeuplent, le pays cherche au contraire à redonner des habitants à ses logements.

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