La Banque mondiale a publié un rapport en 2010, Investing Across Borders, qui présente les informations concernant les investissements directs étrangers dans 87 pays dans le monde et détaille les lois applicables à la propriété foncière pour les sociétés étrangères. La Thaïlande arrive au-dessous de la moyenne.
Secteur immobilier
Il résulte de ce rapport qu’un pays sur quatre n’autorise pas les sociétés étrangères à posséder une propriété immobilière, mais que tous permettent le recours à la location du terrain. Plus de la moitié des pays étudiés n’autorisent pas l’utilisation du bail comme garantie. La Banque Mondiale considère dans son rapport qu’une réglementation claire et précise concernant la location des terrains publics ou privés est un point positif pour un pays, et que la loi doit protéger les investisseurs étrangers. La loi doit également faciliter le développement des entreprises et ne pas restreindre le renouvellement, le transfert, la sous-location ou la possibilité de donner en garantie le terrain loué. L’accès à l’information concernant les questions immobilières est également un point important.
La Thaïlande arrive au-dessous de la moyenne régionale et mondiale dans pratiquement toutes les questions abordées dans ce rapport (efficacité du bail, efficience du droit de propriété, accessibilité à l’information foncière et disponibilité de l’information). Il est toutefois reconnu dans le rapport que la Thaïlande autorise les sociétés étrangères qui ont reçu l’approbation du Board of Investment (BOI) à devenir propriétaires si le terrain est situé dans une zone industrielle.
Les lois diffèrent selon les pays
Thaïlande : La loi thaïlandaise limite l’accès des étrangers à la propriété foncière, sauf pour les sociétés étrangères qui ont reçu l’aval du BOI et seulement pour des terrains situés en zone industrielle. Les étrangers peuvent en revanche librement louer tous types de terrains et constructions pour une durée de 30 ans, renouvelable pour une nouvelle période de 30 ans. Les baux pour un usage industriel ou commercial peuvent être conclus pour une durée de 50 ans renouvelable pour une nouvelle période de 50 ans. Ce droit de bail peut être renouvelé, cédé ou donné en garantie (seulement s’il s’agit d’un bail commercial). Une société de droit thaïlandais peut acquérir un terrain, mais les actionnaires étrangers ne peuvent détenir que 49% des actions, les 51% restants devant être détenus par un ou des actionnaires thaïlandais.
Cambodge : Les terrains privés ou publics peuvent être loués par les sociétés étrangères. Une société de droit cambodgien peut acquérir un terrain, mais les actionnaires étrangers ne peuvent détenir que 49% des actions, les 51% restants devant être détenus par un ou des actionnaires cambodgiens. Les baux de plus de 15 ans sont considérés comme des baux à long terme, confèrent un droit réel et sont enregistrés. Ce droit peut être cédé, divisé, sous-loué ou donné en garantie.
Viêt-nam : Tous les terrains sont la propriété de l’État et ne peuvent donc être achetés. La location d’un terrain public est donc la meilleure solution. Une société étrangère peut également louer un terrain à un promoteur dans une zone industrielle. La durée du bail est généralement comprise entre 50 et 70 ans. Le bail permet au locataire de renouveler son contrat de bail, sous-louer et hypothéquer le terrain avec l’autorisation des autorités compétentes.
Dans les pays du Sud-Est asiatique, seuls Singapour, la Malaisie et la Thaïlande (dans une moindre mesure) permettent un accès direct à la propriété immobilière pour les sociétés étrangères. Ces sociétés ont donc plus recours au bail dans les pays voisins, mais les droits du locataire ne sont pas spécialement garantis comme dans d’autres pays du monde. L’accès à l’information en Thaïlande est meilleur que la moyenne régionale, mais reste faible comparé à d’autres régions du globe. Nous voyons donc trop souvent les investisseurs potentiels devenir sceptiques devant le manque de transparence de la loi immobilière en Thaïlande. La propriété immobilière des étrangers est bien sûr une question hautement politique, mais la sécurité des investissements étrangers ne doit pas être oubliée. Par exemple, le renouvellement d’un bail de 30 ans est une procédure complexe et cette complexité peut être mal perçue par un investisseur étranger. La plupart des pays voisins ayant opté pour des baux de 50 ans non renouvelables et des lois claires et précises, il serait souhaitable que la Thaïlande suive cet exemple.
FABIAN DOPPLER
DFDL Mekong Phuket
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