Depuis 2008, rien n’est plus comme avant en termes de placement. La question est de savoir vers quels investissements placer aujourd’hui son épargne pour obtenir le couple idéal « performance et sécurité ».

L’assurance-vie

Avec une rentabilité moyenne brute de 3.3% en 2013, les rendements offerts par les fonds en euros ne permettent plus d’atteindre et de réaliser aussi facilement ses objectifs de capitalisation pour les projets à long et moyen termes.

Pour enrayer la baisse de rendement des fonds euros, les épargnants ont pu diversifier leur «épargne dans l’immobilier « pierre papier » pour protéger leur investissement.

La SCPI

La SCPI est un placement collectif dans le secteur de l’immobilier principalement de bureaux. Elle achète des immeubles qu’elle conservera sur une période assez longue pour valoriser ses investissements, amortir les frais liés à l’acquisition, diminuer la pression fiscale…

La part de la SCPI se réévalue annuellement et verse des revenus réguliers.

Facile d’accès à partir de 5000 €, la SCPI mutualise le risque immobilier et confie la responsabilité des achats et la gestion à un gestionnaire.

En 2013, la rentabilité s’élève à 5,79%, contre 5,00% en 2012 grâce à une meilleure revalorisation des parts. (Source IEIF)

Comme tout placement, la SCPI présente des risques qui reposent sur l’expertise du gestionnaire pour acheter et gérer le parc immobilier et sur les évolutions du prix du marché sur le long terme, comme l’indique le graphique ci-dessus.

Un retournement du marché et le prix d’un bien immobilier acheté au plus haut se réajuste plus ou moins brutalement à la baisse. Si le taux d’occupation fléchit, la rentabilité locative diminuera.

En cas de faillite, le porteur de parts est responsable dans la limite de ses apports. Un liquidateur sera nommé pour revendre l’actif immobilier en espérant qu’il ne soit pas trop bradé.

Les principaux risques qui affecteront la rentabilité de l’investissement immobilier sont :

– la durée de détention qui suivra les évolutions de prix à la baisse
– la courbe cyclique de l’économie qui affecte l’immobilier de bureaux et résidentiel
– l’expertise du gestionnaire.

Quelle serait la solution pour obtenir rendement et sécurité dans l’immobilier ?

1/ Protéger son investissement du risque de baisse du prix du marché

Dans la situation actuelle, l’une des meilleures façons de se protéger d’une baisse est d’acheter les biens immobiliers à un prix inférieur à sa valeur réelle. Achetez un bien immobilier à -30% de la valeur du marché, ne penseriez-vous pas faire une bonne affaire ? Sur un marché de niche, cette possibilité est tout à fait envisageable.

En outre, si le marché offre une stabilité des prix, un éventuel retournement de marché n’en sera que très limité comparé à un marché spéculatif.

2/ Durée de détention courte

Lorsque les immeubles ne sont conservés que 3 ans en moyenne pour éviter les travaux de rénovation et une gestion locative onéreuse, l’immeuble conserve son potentiel de bénéfice initial.

3/ Sélectionner des immeubles de premiers choix

Le gestionnaire négocie le prix des biens immobiliers selon des critères respectés et contrôlés pour obtenir une rentabilité locative en moyenne de 7% sur des emplacements de premier choix.

4/ Augmenter la rentabilité locative de 7% à 10%, comment est-ce possible ?

C’est très simple : le bien immobilier doit être négocié à un prix inférieur à sa valeur réelle. La rentabilité locative augmente de facto.

5/ Le processus d’investissement

Présentation ci-dessous du processus d’investissement du fond Immobilier

Valeur réelle : 1 000 000 € et l’immeuble sera conservé 3 ans en moyenne

Prix achat : 700 000€ (-30 % de la valeur réelle)
Loyers : 70 000 €. (7% de la valeur réelle)
Prix vente : 850 000 € (pour le revendre plus vite)

Bénéfice brut : 360 000 € (850 000€ + 210 000 € (3 ans de loyers) – 700 000 €)

Gain : +51.5% de rentabilité brute sur 3 ans

Soit environ 10% net / an en linéaire de capitalisation pendant 5 ou 10 ans. (Les performances passées ne préjugent pas de celles à venir)

6/ Ce que vous gagnez

Comparatif Fond Immobilier vs Assurance-vie (versement €10 000 durée 5 ans)

En diversifiant vos placements dans un fonds immobilier offrant sécurité et rentabilité, une épargne de 10 000 € au terme des 5 ans atteindrait 16 105 €, contre 11 592 € dans un contrat d’assurance-vie.

Soit un gain en capital de + 39% comparé à la performance brute moyenne du fonds euros de l’assurance-vie.

Le mode de fonctionnement du fonds immobilier dans lequel l’investisseur est propriétaire immobilier augmente ses gains tout en réduisant les risques inhérents à tout investissement immobilier.

Contrairement à l’ensemble des investissements, le fonds immobilier réalise son bénéfice à l’achat en achetant moins ce qui vaut plus.

Ce concept de faire de bonnes affaires est commun au marché boursier lorsque l’investisseur recherche des valeurs décotées et dans la vie courante lorsque nous réalisons une bonne affaire.

En investissant dans le fonds immobilier, vous obtiendrez performance et sécurité grâce au processus d’achat qui garantit le bon sens : bien acheter pour bien vendre !

Dynamisez et diversifiez votre épargne en conjuguant performance et risque maitrisé.

Le montant minimum est de 10 000 € pour une durée d’investissement de 5 ou 10 ans (sur option distribution de revenus à 6.5% net de fiscalité)

Plus d’informations sur le fonds immobilier cliquez ici.

Expatrimonia
Régis Lenoir
Contact@expatrimonia.com

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